Prognóza vývoja trhu 2024
12. január 2024
Martin Čapo z našej realitnej kancelárie Riešime bývanie a jeho pohľad do budúcnosti na trhu s nehnuteľnosťami
PONUKA
Aktuálna výstavba sa spomalila a tento stav bude pod vplyvom klesajúcich cien a vyššej ceny peňazí pokračovať. Minimálne 2 až 3-ročná zotrvačnosť tohto trendu hovorí, že menej nových nehnuteľností tu bude strednodobo.
Nájomné byty sa perspektívne v tomto období môžu stať útočiskom pre väčších developerov. Malí developeri dočasne skončili a nastúpia opäť až na rastúcu krivku.
Je tu aktuálne zásoba rozostavaných bytov, ktoré budú pod tlakom, aby boli zrealizované v najbližších dvoch rokoch. Väčší developeri to skryjú za rozfázovaný predaj s benefitmi a stratu zmininalizujú. Menší developeri budú postupne a individuálne vo výpredaji.
Novonadobudnuté byty s investičným zámerom v priebehu roka-dvoch s najväčšou pravdepodobnosťou narazia na nenaplnené očakávania, čo sa týka výnosu z nájmu a kapitálového rastu, a tá časť s menej robustným sentimentom pôjde do opätovného predaja.
DOPYT
Cena peňazí u nás kvôli ratingu a bankovému odvodu s najväčšou pravdepodobnosťou neklesne, hoci ECB pôjde so sadzbou dolu. Kúpyschopnosť však nebude lepšia napriek klesajúcej inflácii, a to hlavne pod vplyvom vyššieho zdanenia.
Zhoršené podnikateľské prostredie sa s najväčšou pravdepodobnosťou postupne pretaví do stagnujúcich príjmov v strednom, pre reality najdôležitejšom príjmovom segmente.
"EŠTE CHVÍĽKU PADÁME." hovorí Martin Čapo, CEO realitnej kancelárie Riešime bývanie
PREDAJ
Predaj bude pomalý a nákladný. Ceny budú pozvoľne klesať v priemere ďalších 5 až 10% v priebehu roka 2024. Transakcie sa budú realizovať prevažne vo vyššom a strednom vyššom segmente, u rodinných a väčších bytov, v ekonomických centrách.
Investičné nákupy budú pokračovať, ale so silným tlakom na potenciálne ROI.
Luxusné nehnuteľnosti, práve tak ako generické nehnuteľnosti na okrajoch, sa budú predávať s významnou zľavou. Stav a zariadenie v balíku s prefinancovaním budú kľúčový benefit. Stabilné budú rozumné rekreačné nehnuteľnosti, perspektívne pozemky a samozrejme garáže:)).
PRENÁJOM
Prenájom bude na chvíľu falošnou, hlavne naratívnou alternatívou. Bude to jedno z riešení časti ponuky v predaji, ktorá sa bude spoliehať na krátkodobosť poklesu cien. V roku 2024 teda porastie ponuka prenájmov, čo povedie k zastaveniu doterajšieho rastu jeho cien. Očakávania rastúceho dopytu po prenájmoch v dôsledku stagnujúcej kúpyschopnosti sa síce v priebehu roka naplnia, v strednodobom výhľade však preváži hlboko zakorenená preferencia vlastníctva. Už v roku 2024 budú prenájmy narážať na vyššiu volatilitu nájomcov, rastúce náklady na správu a intenzívnu konkurenciu v parametroch. Efektívna správa bude vyžadovať skúsenosť aj zázemie. Aj tu narastie význam stavu a vybavenia.
SPROSTREDKOVATELIA
V roku 2024 sa naplno otvoria nožnice medzi oportunistami a skúsenými. Keďže každá transakcia bude vyžadovať kombináciu analýzy a zdrojov, bude relatívne malý počet tých, ktorí budú schopní transakcie realizovať v akceptovateľnom čase a parametroch. Okrem skúsenosti, zázemia a veľkosti bude významnú rolu zohrávať schopnosť sprostredkovateľov pomerne rýchlo produktovo a procesne inovovať. Kľúčovým pre úspech bude komplexnosť služieb a ich integrácia do jedného, na mieru šitého riešenia.
KĽÚČOVÉ ODPORÚČANIA
V roku 2024 nebude žiadna spoľahlivá univerzálna rada pre žiadny segment ani lokalitu. Individuálna situácia každého kupujúceho, predávajúceho alebo prenajímateľa bude vyžadovať triezve zhodnotenie nehnuteľnosti, aktuálnej lokálnej situácie v konfrontácii s možnosťami a cieľmi. Neoverené pokusy majiteľov budú nekompromisne penalizované časom aj stratou na cene tak pri predaji, ako aj prenájme. Kupujúci síce ponesú záväzok vyšších splátok, budú však dočasne v lepšej vyjednávacej pozícii a s dlhodobo najlepším výberom. Jedinou úspešnou stratégiou pre všetkých hráčov bude čo najodvážnejšie krotiť očakávania a hrať o súčet menších výhod spolu s trhom.
