Ceny starších bytov v Dolnom Kubíne

+ NA KONCI ČLÁNKU KALKULAČKA CIEN BYTOV

Aké sú ceny starších bytov v Dolnom Kubíne, koľko bytov je aktuálne v ponuke a aký je najdrahší a najlacnejší byt v okresnom meste dolnej Oravy?

Je február 2023 a rezidenčný realitný trh v regióne, v ktorom žijem od narodenia, mi konečne ponúka dostatok dát na presnejšiu analýzu. Trh s nehnuteľnosťami ochladol aj tu, ceny starších bytov v Dolnom Kubíne klesajú, ponuka narastá a podľa predpokladov sa v nej nehnuteľnosti držia dlhšie. Už nediktujú podmienky predávajúci, záujemcov o kúpu je niekoľkonásobne menej ako začiatkom roka 2022, keď sa bežne stávalo, že v ponuke kubínskeho secondhandového trhu boli len 2 – 3 byty. Dnes ich je 24.

Nových bytov (s uverejnenou cenovkou), v zatiaľ nedokončených novostavbách alebo prestavbách, je aktuálne na trhu viac ako 50.

V dnešnom článku sa venujem špeciálne len bytom na sekundárnom miestnom trhu (teda bytom, ktorých kupujúci nebude prvým majiteľom). Trh s novostavbami v Dolnom Kubíne po dlhých rokoch vstal z mŕtvych a analýzu tohto segmentu už pripravujem a čoskoro zverejním v samostatnom článku.

Túto štatistiku som vypracoval na základe dát z najnavštevovanejšieho realitného portálu nehnutelnosti.sk, kde k dnešnému dňu bolo uverejnených 24 ponúk bytov na predaj v Dolnom Kubíne, z ktorých 19 malo použiteľné údaje na vypracovanie štatistiky. Preto tých 5 bytov, ktorým chýba hlavne najdôležitejší údaj (cena), do štatistiky nezahrniem a budem sa venovať len kvalitne odprezentovaným ponukám (čo sa týka dát). Poďme sa teda na to pozrieť bližšie.

Priemerná ponuková cena bytu

Aktuálna priemerná ponuková cena starších bytov v Dolnom Kubíne je 2.161 EUR/m²

Do priemernej ponukovej ceny bytov sú zahrnuté všetky aktuálne ponúkané typy, bez rozlišovania veľkosti, počtu izieb a stavu bytu.

Percentuálne zastúpenie bytov na predaj podľa počtu izieb

Na sekundárnom trhu aktuálne vo veľkej miere dominujú trojizbové byty, ktorých je v ponuke desať s priemernou výmerou 72,2 m². Potom sú to štyri dvojizbové byty s priemernou výmerou 58,1 m², dva štvorizbové byty (82,8 m²), dva jednoizbové byty (39 m²) a jedna garsónka s rozlohou 27 m².

Priemerná výmera všetkých ponúkaných bytov je 64,4 m²

V Dolnom Kubíne je aktuálne na predaj 10 trojizbových bytov

Priemerné ceny starších bytov za m² podľa stavu bytu

Pri kúpe bytu je veľmi dôležité, v akom stave sa predáva, a to má prirodzene zásadný vplyv na jeho cenu. Kým pri novostavbách poznáme dve základné kategórie (holobyt a štandard), tak pri starších bytoch sú kategórie tri – pôvodný stav, čiastočná rekonštrukcia a kompletná rekonštrukcia.

Kompletne zrekonštruovaných bytov je v ponuke najviac, celkom jedenásť a priemerná cena za m² je 2.345 EUR. Čiastočne zrekonštruovaných bytov je šesť s priemernou cenou 2.013 EUR/m² a v pôvodnom stave sú tri pri cene 1.732 EUR/m².

Priemerná cena komplet rekonštruovaného bytu v Dolnom Kubíne je 2.345 EUR/m²

Ktorá lokalita je najdrahšia?

Z tohto hodnotenia som vzhľadom na nedostatok dát musel vyradiť mestské časti a centrum mesta, kde aj keď mám prehľad o predajných cenách z predchádzajúceho obdobia, tak v tomto hodnotení ponukových cien bytov v konkrétnych lokalitách Dolného Kubína by skresľovali štatistiku. Hodnotiť preto budem len Brezovec, kde je aktuálne v ponuke osem bytov na predaj a Veľký Bysterec, kde ich je na predaj sedem. Z tejto štatistiky som vyradil aj Banisko, kde sú aktuálne v ponuke na predaj dva byty, no ich neprimerane stanovená cena by tiež výrazne ovplyvnila výsledky štatistiky.

Priemerná cena bytu na Veľkom Bysterci je 2.097 EUR/m², Brezovec je lacnejší – 1.957 EUR/m².

Najdrahší a najlacnejší byt v Dolnom Kubíne

94.000 EUR je k dnešnému dňu najnižšia cena za starší byt v Dolnom Kubíne. Nič lacnejšie momentálne na trhu nie je. Najdrahší byt v aktuálnej ponuke je za 185.000 EUR.

Najdrahší secondhandový byt, ktorý si dnes môžete v Dolnom Kubíne kúpiť je v ponuke za 185.000 EUR a najlacnejší za 94.000 EUR

Priemerná cena za starší byt v Dolnom Kubíne je dnes 134.404 EUR

Najvyššie a najnižšie ceny starších bytov za m²

Viac ako 3.500 EUR za meter štvorcový je cena konkurujúca novostavbám na miestnom trhu a ak by ste chceli bývať na Banisku a ste ochotní zaplatiť za 27 m² v starej bytovke niečo pod stotisíc eur, pekne zariadená garsónka je vám k dispozícii. Naopak najmenej za m² dnes zaplatíte na Veľkom Bysterci (paradoxne v tejto štatistike aktuálne najdrahšia lokalita), kde je v ponuke 2-izbový byt v pôvodnom stave za 105.000 EUR, meter štvorcový v ňom vás vyjde na 1.544 EUR.

Krásne zariadená garsónka a dvojizbový byt v úplne pôvodnom stave, rozdiel medzi nimi v cene za m² je až 1.970 EUR

Najvyššia cena za m² staršieho bytu v Dolnom Kubíne je 3.515 EUR a najnižšia 1.544 EUR

Aktuálna ponuka starších bytov na predaj v Dolnom Kubíne

Na predaj garsónka Banisko 27 m²	komplet rekonštrukcia	94 900 €
Na predaj 1-izbový byt Brezovec 40 m²	komplet rekonštrukcia	94 000 €
Na predaj 1-izbový byt Banisko 38 m²	komplet rekonštrukcia	99 000 €
Na predaj 2-izbový byt Veľký Bysterec 63 m²	čiastočná rekonštrukcia	120 000 €
Na predaj 2-izbový byt Banisko 41 m²	čiastočná rekonštrukcia	104 000 €
Na predaj 2-izbový byt Centrum 60,5 m²	čiastočná rekonštrukcia	125 000 €
Na predaj 2-izbový byt Veľký Bysterec 68 m²	pôvodný stav	105 000 €
Na predaj 3-izbový byt Brezovec 74 m²	pôvodný stav	125 880 €
Na predaj 3-izbový byt Brezovec 73,5 m²	komplet rekonštrukcia	128 000 €
Na predaj 3-izbový byt Brezovec 73 m²	čiastočná rekonštrukcia	133 000 €
Na predaj 3-izbový byt Veľký Bysterec 66,5 m²	komplet rekonštrukcia	160 000 €
Na predaj 3-izbový byt Brezovec 78 m²	komplet rekonštrukcia	159 000 €
Na predaj 3-izbový byt Brezovec 78 m²	komplet rekonštrukcia	172 000 €
Na predaj 3-izbový byt Brezovec 75 m²	čiastočná rekonštrukcia	130 000 €
Na predaj 3-izbový byt Veľký Bysterec 67 m²	komplet rekonštrukcia	155 000 €
Na predaj 3-izbový byt Veľký Bysterec 75 m²	komplet rekonštrukcia	179 000 €
Na predaj 3-izbový byt Veľký Bysterec 61,5 m²	pôvodný stav	119 900 €
Na predaj 4-izbový byt Veľký Bysterec 76 m²	komplet rekonštrukcia	165 000 €
Na predaj 4-izbový byt Brezovec 89,5 m²	komplet rekonštrukcia	185 000 €

Čo je dôležité?

Pri predaji nehnuteľnosti je najdôležitejšie správne nastaviť cenu

Aj keď v Dolnom Kubíne máme aktuálne niekoľkonásobne vyššiu ponuku bytov ako pred rokom, cenovky väčšiny sú už v súbehu s padajúcim trhom neaktuálne. Dokonca pri niektorých môžeme hovoriť o extrémne premrštenej cene vzhľadom na parametre ponúkanej nehnuteľnosti, čo samozrejme deformuje trh. Situácia je dnes taká, že konečná kúpna cena za byt je v drvivej väčšine prípadov nižšia ako ponuková. Nesprávne stanovenie ceny ubližuje celému predaju, z nehnuteľnosti robí opozeraný ležiak, ktorý aj keď sa podarí nakoniec predať, tak už len výrazne pod cenu, za akú sa to mohlo podariť hneď v úvode so správne nastavenou stratégiou predaja.

Ocenenie nehnuteľnosti

Ako správne stanoviť cenu bytu, ktorý chcete predať? V prvom rade je dôležité poznať trh a denne sledovať konkurenčné ponuky, z ktorých treba vedieť vyselektovať tie nereálne a pri určovaní ceny na ne neprihliadať. Je dobre mať prehľad o nedávno predaných bytoch, skutočnej cene za ktorú sa predali a samozrejme je dôležité poznať silu trhu – záujem o kúpu bytu v danej lokalite.

Kombinácia dobre nastavenej stratégie predaja, výbornej prezentácie a správne určenej ceny dokáže vygenerovať dostatok záujemcov a potom je to už len o schopnostiach a profesionalite predávajúceho. V zásade platí, že na úspešné uzavretie obchodu stačí jeden jediný záujemca, ten pravý.
A stalo sa mi nie raz, že som predaj uzatváral práve s tým jediným záujemcom..

Automatický výpočet ceny nehnuteľnosti

Na internete nájdete viacero webstránok, ktoré ponúkajú bezplatné automatizované ocenenie nehnuteľnosti. Jednoducho zadáte parametre nehnuteľnosti ktorú chcete oceniť a za pár sekúnd dostanete výsledok s približnou cenou. Asi najznámejšia webstránka, ktorá túto službu ponúka svojim návštevníkom je realitný portál nehnutelnosti.sk. Jej presnosti alebo skôr nepresnosti a zámeru by som sa rád v blízkej dobe venoval v samostatnom článku.

Ak chcete len pre zaujímavosť vyskúšať, koľko by mohol mať približnú cenu váš byt na dnešnom trhu, skúste túto kalkulačku, zadajte m² a zakliknite parametre bytu.

Aj keď táto moja kalkulačka a jej výpočty sa od reálnej predajnej ceny bytov moc nelíšia, počítať cenu bytu podľa automatizovaných kalkulačiek, či podľa priemerných štatistík nie je správna metóda na určenie ceny bytu. Každý byt je iný a všetky výhody aj nevýhody treba pri oceňovaní dôkladne zvážiť a premietnuť v konečnej cene bytu. Ak potrebujete pomôcť pri stanovení presnejšej ceny za váš byt, kontaktujte ma, rád vám pomôžem.