Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, ktorú vlastníte menej ako 5 rokov
Akú daň z príjmu zaplatíte pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od jej nadobudnutia? Veľa ľudí nevie, že príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom. Koľko vám štát ukrojí zo zisku pri predaji nehnuteľnosti, ktorú vlastníte menej ako 5 rokov? Pokúsim sa vám to stručne a zrozumiteľne vysvetliť v dnešnom článku.
Oplatí sa predať nehnuteľnosť, ktorú vlastníte menej ako 5 rokov?
Mnohí vlastníci nehnuteľností sa v roku 2022 keď ceny dosahovali vrchol pohrávali s myšlienkou predať svoju nehnuteľnosť a tak utŕžiť aj dvojnásobok z nadobúdacej ceny. Častým problémom bolo, že nehnuteľnosti vlastnili menej ako 5 rokov a tak ich najčastejšia otázka bola, koľko budú musieť zaplatiť štátu pri predaji nehnuteľnosti, keď ju dnes predajú a vlastnia ju menej ako 5 rokov. Stručná, no nie celkom presná odpoveď na túto otázku je cca 33 % z rozdielu medzi nadobúdacou a predajnou cenou po odpočítaní nákladov. Mnohí si predaj nehnuteľnosti za takýchto podmienok rozmysleli a rozhodli sa počkať na uplynutie 5 ročnej lehoty.
Moment nadobudnutia a moment predaja nehnuteľnosti
Často majú predávajúci pri predaji nehnuteľnosti problém správne posúdiť moment nadobudnutia a moment predaja nehnuteľnosti.
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vášho vlastníctva sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti:
- Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), tak podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
- Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
- Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, tak vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.
Moment predaja nehnuteľnosti (pre splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností) sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.
19% daň z príjmu a 14% zdravotné odvody
Ak ste minulý rok predali nehnuteľnosť a tá nebola oslobodená od dane z príjmu, tak vám vzniká povinnosť uviesť tento príjem do daňového priznania a zaplatiť tak 19% daň z príjmu a aj 14% zdravotné odvody. Ale pozor, v prípade ak výška základu dane za rok 2022 nepresiahne sumu 38.553,02 €, použije sa sadzba dane vo výške 19 % a ak výška základu dane túto sumu presiahne, tak na prevyšujúcu časť základu dane (t. j. nad 38.553,02 €) sa použije sadzba dane až vo výške 25 %. Od základu dane je potrebné odrátať nezdaniteľnú časť, ak na ňu daňovníkovi vznikne nárok. Viac o nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka v roku 2022 nájdete TU.
Pre platbu dane je rozhodujúca aj celková výška príjmov za minulý rok. Ak ste okrem predaja nehnuteľnosti nemali minulý rok žiadne iné príjmy a výsledná suma zisku po predaji nehnuteľnosti neprekročí 2289,63€, nemáte povinnosť podať daňové priznanie. Samozrejme nezdaňuje sa celá suma, za ktorú ste nehnuteľnosť predali, ale iba rozdiel medzi predajnou a nadobúdacou cenou.
Podrobnejšie informácie ohľadom dane z príjmu pri predaji nehnuteľností nájdete na stránke Finančnej správy Slovenskej republiky.
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.
Príjem oslobodený od dane z predaja nehnuteľnosti
Od dane je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).
Viac o oslobodení príjmu z predaja nehnuteľnosti nájdete TU.
Predaj nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku
V prípade predaja nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku, ale už vyradenej pred menej ako 5 rokmi, príjem od dane oslobodený nie je. Ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, výsledná suma príjmu sa ponižuje o zostatkovú cenu nehnuteľnosti a je možné tu vykázať aj stratu (suma výdavkov prevýši predajnú cenu nehnuteľnosti).
Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a vzniku daňovej povinnosti si manželia môžu minimalizovať daň rozdelením príjmu z predaja nehnuteľnosti. V rovnakom pomere ako si rozdelili príjem, si rozdelia aj uplatnené výdavky.
Viac o príjme z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov si môžete prečítať v mojom článku TU. Ak vás zaujíma, ako to je v prípade predaja nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, viac si o tom môžete prečítať TU.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti
Ak vzniká daňová povinnosť pri predaji zdedenej nehnuteľnosti, za výdavok sa určí všeobecná hodnota nehnuteľnosti v uznesení o dedičstve. Pri dedičskom konaní je vhodné dať spraviť znalecký posudok alebo je možné v prípade potreby urobiť ho spätne k potrebnému dátumu.
Viac informácií o predaji zdedenej nehnuteľnosti si môžete prečítať TU.
Predaj darovanej nehnuteľnosti
Pri predaji darovanej nehnuteľnosti vlastnenej do 5 rokov sa výška príjmu môže meniť v závislosti na zostatkovej cene nehnuteľnosti. Tá sa určuje v závislosti od toho, či bola v čase darovania nehnuteľnosť oslobodená od dane (t.j. darca ju vlastnil viac ako 5 rokov) – vtedy je výdavkom cena nehnuteľnosti určená znalcom v čase darovania nehnuteľnosti. Druhým prípadom je stav, kedy by v čase darovania nehnuteľnosť darca nevlastnil aspoň 5 rokov a výdavkom je potom cena, za ktorú ju darca nadobudol.
Predaj rozostavanej stavby
Pri predaji rozostavanej stavby sa pre určenie daňovej povinnosti samostatne pozerá na dobu vlastníctva pozemku a dobu, od ktorej je rozostavaná stavba zapísaná v katastri. Pre oslobodenie od dane aj v prípade rozostavanej stavby platí 5 ročná doba vlastníctva. Ak stavba nie je zapísaná v katastri, k predaju sa pristupuje ako ku predaju majetku (v daňovom priznaní ako kategória ostatné príjmy) a za výdavok možno uplatniť cenu materiálu.
Lehota na podanie daňového priznania za rok 2022
Fyzická osoba podáva daňové priznanie k dani z príjmov vždy za kalendárny rok, a to v termíne do troch kalendárnych mesiacov po uplynutí zdaňovacieho obdobia (kalendárneho roka).
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2022 je fyzická osoba povinná podať v lehote do 31. marca 2023. V tejto lehote je daňovník povinný daň z príjmov aj zaplatiť.
Každá fyzická osoba má zároveň nárok na odklad a to najviac na 3 mesiace t.j. do 30.6.2023 a s príjmami zo zahraničia až do 30.9 2023.
Daň z predaja nehnuteľnosti vám môže dosť výrazne ukrojiť z vášho zisku, preto vám v zložitejších prípadoch odporúčam poradiť sa s daňovým poradcom.
Našli ste v článku nejakú chybu? Napíšte mi
Zdieľajte tento článok s priateľmi
Pozrite si moje najnovšie články
Ceny bytov v Námestove
Ceny bytov v Námestove 9.12.2024 Realitná bublina spôsobená nedostatkom nehnuteľností a ľahkým prístupom k financovaniu sa za uplynulé roky nafúkla aj v mestách hornej Oravy.
Ceny bytov Dolný Kubín
Ceny bytov v Dolnom Kubíne Od mojej posledne zverejnenej analýzy cien starších bytov v Dolnom Kubíne už prešlo takmer dva roky a je čas opäť
Ceny apartmánov v Hrabovskej doline Malinô Brdo – Hrabovo
Ceny apartmánov v Hrabovskej doline Malinô Brdo – Hrabovo Ceny apartmánov na predaj v Hrabovskej doline sa líšia v závislosti od veľkosti, vybavenia a lokality.
